재개발 재건축 책을 통해 배우기 - 난생처음 재개발 재건축

안녕하세요 티스토리 이웃 여러분 이근뎅입니다~

다들 주말 잘 보내고 계신가요?ㅎㅎ

저는 오늘도 내일도 출근한답니다. 부자가 되기 전 까진 워라벨은 잠시 미루고 열심히 투자 공부를 하고 있네요.

오늘은 책 후기이자 다 같이 공부하잔 의미로 재건축 재개발에 대해 알아보려고 합니다.

 

책 제목은 난생처음 재개발 재건축

 

 

 

재개발과 재건축, 분명히 구분하자!

 

3가지 정비사업

 

도시 및 주거 환경정비법에서 규정하고 있는 정비사업은 주거환경개선사업, 재개발 정비사업, 재건축 정비사업으로 나누어진다.

 

주거환경개선사업

흔히 말하는 달동네 지역에서 이루어지는 정비사업

 

재개발 정비사업

재개발은 불량한 도시를 정비하기 위한 사업으로서 공익 목적의 사업

 

재건축 정비사업

재건축은 주민들이 자신의 재산을 증식시키기 위해 자치적으로 진행하는 사업

 

재개발과 재건축의 차이

 

재개발, 재건축은 기성 시가지를 재정비하는 사업이다.

도로나 기반시설이 노후되고 생활환경이 열약하게 되어 다시 정비할 필요에 의해 부수고 다시 짓는 것이다.

재개발은 주로 단독주택 밀집지역, 재건축은 아파트 밀집지역에서 이루어진다.

 

 

 

각 단계별로 놓치지 말아야 할 포인트

재개발, 재건축 정비사업은 크게 '계획단계-시행단계-완료단계'로 나눌 수 있다. 투자 시에는 먼저 해당 구역이 어느 단계에 속하는지 파악한 다음, 각 단계마다 놓치지 말아야 할 포인트에 주의하자.

 

계획단계

계획단계에는 기본계획을 수립하고, 재건축의 경우 안전진단을 하고, 정비계획 수립, 정비구역 지정 등이 이루어진다.

기본계획 수립, 안전진단, 정비구역 지정은 대개 구청과 시청이 주도적으로 하는 일이다.

투자자 입장에서 본격적인 정비사업의 시작은 정비구역 지정부터라고 할 수 있다.

 

기본계획 수립

인구 50만 명 이상의 도시에서는 특별시장, 광역시장, 시장이 10년 단위로 도시주거환경정비 기본계획을 세워야 한다.

 

안전진단 (재건축)

재건축 정비사업의 경우 정비계획 수립 전에 안전진단을 해야 한다. 안전진단은 주민 1/10의 동의를 얻어 요청할 수 있다. 판정 유형은 A~C는 유지보수, D는 재진단, E는 재건축으로 판정한다.

 

정비구역 지정 _ 작은 지분에 투자하라

정비구역이 지정되면 갑자기 집값이 오르고 거래가 활발해진다. 그러나 정비구역이 지정되었다고 재개발, 재건축이 확정된 것은 아니다.

그러니 사업 초기단계에 투자하여 고수익을 내고자 한다면 반드시 초기 투자비용을 최소화할 수 있는 작은 지분에 투자하는 것이 효율적이다.

 

 

시행단계

시행단계에는 추진위원회 승인, 조합설립인가, 건축 심의, 사업시행인가, 시공사 선정, 감정평가, 조합원 분양 신청, 관리처분인가, 이주 철거, 착공 등의 사업을 하게 된다.

 

추진위원회 승인

추진위원회를 구성하기 위해선 위원장을 포함한 5인 이상 위원, 위원장 1인, 감사 1인이 있어야 하며 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 신청한다.

이 단계에서 투자할 경우 재건축 초과이익 환수 대상인지 잘 확인해야 한다.

재건축부담금을 부과하는 기준 시점은 추진위원회가 승인된 날부터 재건축사업의 준공인가 날 까지다.

 

조합설립인가

재개발, 재건축 투자에서 비교적 안전한 투자 시기가 바로 조합설립인가 시점이다.

많은 전문가가 이때를 투자 시점으로 추천한다. 물론 전 단계인 정비구역 지정단계나 추진위 승인 단계에서 투자한다면

저가에 매수할 수 있지만, 중도에 정비사업이 중단되거나 예측할 수 없는 변수로 정비사업이 지나치게 장기화되어 투자된 자산을 환수하고 수익을 내는 것이 어려울 수 있기 때문이다.

조합이 설립되면 대부분의 리스크가 제거되기 때문에 정비사업은 비교적 순탄하게 진행된다. 

투자하고자 하는 물건이 포함된 구역의 조합설립인가 시점을 반드시 확인해야 한다. 그리고 조합원 자격이 되는지도 확인해야 한다. 재건축 정비사업은 조합설립에 동의하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상이 된다.

 

 

사업시행인가

사업시행인가는 일반 건축과정에서의 건축허가라고 할 수 있다. 건축계획을 수립하여 설계도 등을 첨부하여 건축허가 신청을 하는 행위하고 생각하면 된다. 사업시행인가를 득하기 위해서는 건축심의를 통과해야 한다. 건축심의를 통과하기 위해서는 사업시행계획을 수립하여 인가 신청을 해야 한다.

투기과열지구 내 재개발 정비구역의 경우 관리처분 이후에는 조합원 지위를 양도할 수 없다.

 

 

시공자 선정

시공자 선정은 대개 조합설립인가 후 경쟁입찰 등의 방법으로 조합총회에서 다수 득표자로 결정한다. 

서울시의 경우 사업시행인가 후에 시공자를 선정한다.

 

 

관리처분계획인가

관리처분계획은 조합이 조합원 분양 신청기간 종료 후 대지 및 건축물에 대한 관리 및 처분 계획을 수립하는 것이다.

정비사업 이전의 토지 및 건축물의 소유권, 임차권, 저당권 등 소유권 외의 권리를 정비사업 이후의 자산으로 바꾸어 배분하는 것을 말한다

재개발 정비구역 내에서 토지등소유자는 조합설립에 동의하지 않아도 조합원 자격이 주어진다. 그러나 분양 신청기간 내에 조합원 분양 신청을 하지 않으면 현금청산이 된다

 

 

착공 분양

이주가 완료되면 착공을 한다. 대게 착공 후 조합원 동호수 추첨을 한다. 일반분양은 선분양의 경우 착공 후 1년 전후 시점에 실시하고, 후분양의 경우 건축공정의 80% 이후이므로 입주하기 6개월~1년 전에 한다.

 

 

완료단계

 

준공인가 신청

정비사업자는 공사가 완료되면 시장, 군수에게 준공검사를 신청한다. 시장, 군수는 준공검사를 실시하고 준공인가, 확정측량, 토지분할 등을 완료하여 관리처분계획에 따라 분양받은 조합원과 일반분양자에게 통지하고 소유권 이전 고시를 한다.

 

 

등기촉탁

시장, 군수는 이전고시 후 지체 없이 토지, 건축물에 관한 등기를 지방법원, 지원, 등기소에 촉탁한다. 이전고시 후 촉탁이 있을 때까지 저당권 등 다른 등기는 불가능하다.

 

 

조합 청산 해산

정비사업이 완료되고 입주가 시작되면 새로 완공된 아파트 매매가 가능하다. 그런데 이때 조합이 아직 청산이 되지 않고 존속하는 경우가 있다. 그런데 가끔 정비사업 과정이나 조합이 청산될 때 조합원에게 추가분담금 혹은 청산금이 발생할 수 있다. 이때 이 금액이 크면 매도자와 매수자 간에 큰 분쟁이 발생한다. 대법원 판례에서는 이전고시 이후 조합원의 지위는 자동으로 승계되는 것으로 보지 않고 있다. 따라서 이전고시 이후 양도 양수하는 경우에는 조합원의 지위에 관해 기존의 조합원이 유지하는 것으로 명시하든가 부득이 매수인이 승계하려면 이 특약에 대해 조합의 승낙을 받아야 분쟁을 방지할 수 있다.

 

 

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여기까지 재개발, 재건축의 의미를 알아봤습니다.

책 제목처럼 난생처음 재개발 재건축에 대해 공부하기 쉽게 표시해 주셨는데요.

책에서 계속 강조하는 부분이 재개발 재건축은 정말 장기투자, 10년 이상 보고 가야 할 투자라고 했습니다.

요즘 부동산 규제가 정말 심해서 감히 주택에 투자하기 무서운 시기이지만, 저는 또 책을 통해 탈출구를 찾았습니다.ㅎㅎ

혹시 저처럼 겁은 많은데 끈기로 버틸 수 있으신 분들은 재개발 재건축 알아보시는 건 어떨까요?ㅎㅎ

 

제 꿈은 부자!! 이웃분들의 꿈을 항상 응원합니다.^^

 

다음은 난생처음 재개발 재건축 책에 나온 투자 시 주의사항을 다뤄 볼 예정입니다

제 글을 읽어주셔 감사합니다. 모두 주말 잘 보내세요~^^